Il ne faut pas oublier que le domaine privé comprend par définition des biens publics ; or le droit des personnes publiques, c'est le droit administratif. C’est pourquoi, si l'essentiel du régime applicable aux biens du domaine privé est de droit privé, par exception, le droit public pèse ou régit certains actes relatifs à la gestion ou à la constitution du domaine privé.
Cela se manifeste notamment à travers les actes relatifs au domaine privé. Ces actes se répartissent en 2 grandes catégories :
Sans surprise, les contrats les plus fréquents portant sur le domaine privé sont de droit privé ; mais nous verrons que, par exception, certains contrats portant sur le domaine privé sont de nature administrative.
Sur le domaine privé s'applique le Code civil, et donc tous les contrats de droit civil : vente, location… Le Code de commerce s'applique aussi : il est donc possible de conclure des baux commerciaux sur le domaine privé. Idem pour le Code rural : il est possible d'accorder des baux ruraux. La loi de 1989 relative aux baux d'habitation s'applique également au domaine privé.
Le bail emphytéotique confère des droits réels au preneur. Le preneur de ce bail, l'emphytéote, se voit reconnaître les droits et prérogatives du propriétaire sur le bien. Pendant la durée de ce bail, le preneur est assimilé au propriétaire du bien ; il peut faire du bien ce qu'il veut, sauf le détruire. Le bail emphytéotique de droit privé a une durée minimale de 18 ans et une durée maximale de 99 ans.
Quand une entreprise veut être sûre et certaine qu'elle va pouvoir investir sur du foncier qui ne lui appartient pas sans risquer d'être mise à la porte, elle demande un bail emphytéotique. Celui-ci ne peut être conclu que devant un notaire. Il est assimilé à des démembrements de propriété ; l'octroi de ces baux sont traités comme des ventes.
Le bail à construction impose au preneur de construire un ouvrage. Le preneur sera propriétaire de l'ouvrage pour toute la durée du contrat. À la fin du contrat, celui-ci deviendra caduc et le propriétaire du foncier récupère la propriété de la construction réalisée par le preneur. C’est un moyen pour le propriétaire du foncier de faire construire un ouvrage sur son terrain sans rien dépenser.
Le bail emphytéotique et le bail à construction confèrent des droits réels au preneur → ils consistent en un démembrement du droit de propriété. Or le domaine public est inaliénable, donc ces baux particuliers de droit privé ne peuvent pas être accordés que sur le domaine privé.
Les personnes publiques utilisent fréquemment ces montages pour attirer des investisseurs sur leur foncier.
Lorsque l'État vend un immeuble, le contrat de vente est un acte administratif ; le juge de la vente de biens immobiliers de l'État est donc le juge administratif et non le juge judiciaire. Cette règle bizarre date du Premier Empire.
Les contrats relatifs au domaine privé sont en principe régis par le droit privé ; cela vaut tant pour les contrats d'exploitation que pour les contrats d'aliénation des biens du domaine privé.
Toutefois, comme le domaine privé appartient par définition à une personne publique et que le droit commun des personnes publiques est le droit administratif, il n'est pas surprenant que certains contrats passés par les personnes publiques sur leurs domaines privés ne soient pas de nature privée, mais de nature administrative. Cette exception à la nature privée des contrats passés sur le domaine privé tient à l'importance du critère organique en droit français.
Ces contrats administratifs peuvent être répartis en 4 grandes catégories. Ce sont des catégories auxquelles parfois est attaché un régime particulier ; ce sont aussi des catégories d'ordre pédagogique. On distingue donc :