Le domaine privé est un élément du patrimoine des personnes publiques. Les personnes publiques doivent, comme tout propriétaire, tenter de faire fructifier leur patrimoine. En effet, tout ce que les personnes publiques peuvent gagner en exploitant leur patrimoine, c'est autant d'impôts en moins et de services publics en plus.
Au sein des collectivités territoriales, la décision de louer ou de vendre ou d'acheter un bien du domaine privé relève de la compétence de l'organe délibératif. Par exemple, dans le département, c'est le Conseil départemental qui délibère et qui décide à la majorité soit de louer une dépendance du domaine privé, soit de la vendre, soit d'acheter.
Au niveau de l'État, la décision est prise en principe par les ministres chargés des services auxquels les biens sont affectés. Toutefois, les ministres comme les organes délibératifs des collectivités territoriales ou des établissements publics ne sont jamais des experts en matière immobilière. C’est pourquoi, avant de prendre la décision de louer, vendre ou acheter, ces organes doivent solliciter et recueillir l'avis d'un service spécialisé en matière d'évaluation immobilière : le service dit des domaines.
Aujourd’hui, le service des domaines est rattaché à la Direction générale des finances publiques de l'État (DGFiP). Au sein de la DGFiP, il y a une direction spécialisée appelée la Direction immobilière de l'État (DIE).
Ce sont les agents de cette DIE qui évaluent les biens que l'État va louer, vendre ou acheter. Ce service connaît le marché et donc va être capable d'évaluer au juste prix la valeur du bien.
Attention : les agents du service des Domaines peuvent se tromper ! Magnifique exemple dans les années 2010 à propos des bâtiments de l'imprimerie nationale, vendus par l'État ~200 millions d'€, après évaluation de France Domaines et après s'être assuré de ne plus avoir besoin du bien. 2 à 3 ans après, l'État l'a racheté 350 millions d'€, en se rendant compte qu'il en avait besoin.
Pour les biens loués, vendus ou acquis par les collectivités territoriales, cet avis doit être rendu par la Direction départementale de la DGFIP. C'est un avis simple, pas un avis conforme : il ne s'impose pas à l'autorité qui le sollicite. Ainsi, rien n'interdit à l'admin de louer ou de vendre le bien moins cher que l'évaluation de France Domaines (mais l'opposition au sein du conseil municipal ou départemental hurlera au gâchis).
Il est arrivé que des communes vendent des biens beaucoup moins chers que l'évaluation proposée par France Domaines parce que personne ne voulait acheter le bien et qu'elles avaient besoin de s'en défaire à cause des coûts d'entretien.
L’avis doit être donné dans un délai de 2 mois. Si l'avis n'est pas donné, c'est l'évaluation faite par l'administration et donnée dans la lettre de saisine du service des Domaines qui doit être retenue.
Si le service des domaines répond, l'avis est valable dans un délai raisonnable. Idée : tant que le marché n'a pas évolué, soit à la baisse soit à la hausse, l'avis est valable et on n'a pas besoin d'en demander un autre. Il arrive qu'entre le moment où l'avis a été donné et le moment où l'administration donne l'autorisation de vendre ou d'acheter le bien, plusieurs mois voire années se soient écoulés, mais l'avis reste valable puisque le marché est resté constant.
Il faut distinguer les cas où mesures de publicité sont toujours obligatoires et les cas où elles sont facultatives.
Ces mesures consistent à informer le public, c’est-à-dire toutes les personnes potentiellement intéressées, du projet de location, de vente ou d'achat d'un bien du domaine privé. Grâce à cette information :
Les mesures de publicité sont obligatoires lorsque l'État cède un bien immobilier. On a déjà vu que c'est un contrat administratif (→ régime dérogatoire). Ces cessions doivent être précédées de mesures de publicité et de mise en concurrence et le bien doit être vendu par adjudication (= à la personne qui propose le meilleur prix).
La publicité est aussi obligatoire lorsque le contrat d'acquisition / de location / de vente d'un bien du domaine privé est requalifié en contrat de la commande publique. On a vu que lorsque l'admin achète un bien déjà construit, c'est un contrat de droit privé ; mais si l'administration achète un ouvrage à construire, elle commande des travaux et il faut donc une mise en concurrence + publicité.
C’est la même chose lorsque l'administration loue un bien et qu'elle commande en même temps des travaux au loueur-bailleur.